תביעת פירוק שיתוף מקרקעין בין בני זוג

דף הבית » בלוג » תביעת פירוק שיתוף מקרקעין בין בני זוג

מה זה תביעת פירוק שיתוף במקרקעין?

תביעת פירוק שיתוף היא זכות בסיסית של כל שותף בנכס מקרקעין. כאשר בני זוג מחליטים להיפרד, אחת הסוגיות המרכזיות והרגישות היא חלוקת הרכוש המשותף, ובפרט פירוק השיתוף בנכסי מקרקעין.

דירת המגורים היא לרוב הנכס המשמעותי ביותר של בני זוג. כאשר הקשר מסתיים, מתעוררת לא פעם השאלה: איך מפרקים את השיתוף בדירה או במקרקעין אחרים, ומה המשמעות המעשית של ההליך?

מדובר לא רק בהחלטה משפטית, אלא גם בצומת רגשי, כלכלי וחברתי המחייב התייחסות מדויקת.

המסגרת המשפטית

חוק המקרקעין, תשכ"ט‑1969 מעניק לכל שותף במקרקעין זכות לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. המשמעות: אם אין הסכמה, כל אחד מבני הזוג יכול לפנות לבית המשפט ולבקש סיום הבעלות המשותפת בדירה/קרקע.

כאשר מדובר בדירת מגורים של בני זוג, חוק המקרקעין קובע הסדרים ייחודיים: בית המשפט לענייני משפחה מוסמך לקבוע הוראות מגינות, כגון דחיית מכירה לתקופה מסוימת, מכירה בכפוף להבטחת מדור חלופי לקטינים/לבן הזוג החסר דיור, או הסדרי מגורים זמניים. ההכרעה תיעשה בשים לב לטובת הקטינים, למצוקת דיור, ליכולת כלכלית ולנסיבות הפרידה.

פירוק השיתוף מתקיים לצד דיני איזון המשאבים לפי חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג‑1973, או בהתאם להסכם ממון / גירושין. לעיתים הדירה עצמה היא חלק ממצבת הנכסים לאיזון; לעיתים ההכרעה מי ירכוש את חלק האחר תושפע מתוצאות האיזון (למשל, קיזוזים עבור חסכונות, זכויות סוציאליות והשקעות בדירה).

איך בית המשפט מפרק שיתוף?

חלוקה בעין – כאשר מדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה פיזית הוגנת (למשל מגרש), בית המשפט יעדיף חלוקה ממשית לשני חלקים. בפועל, בדירות מגורים זה נדיר.

מכירה וחלוקת התמורה – ברירת המחדל בדירה. אם אין הסכמה, ימונה כונס נכסים (לרוב עו"ד) שינהל את המכירה: קבלת שומות, פרסום, התמחרות, חתימה על הסכמים ורישום. לאחר ניכוי הוצאות, המסים והשעבודים, תתחלק היתרה בין בני הזוג לפי חלקיהם.

אם על הנכס רובצת משכנתא, יש לבדוק כיצד יתבצע הפרעון לאחר הפירוק, והאם אחד הצדדים ימשיך לשלם אותה. לעיתים, הפירוק כרוך גם בהסדרים מול הבנק.

רכישה של צד (Buy‑Out) – אחד הצדדים קונה את חלקו של השני לפי שווי שוק (לעיתים בהנחת עלויות מכירה שנחסכות). מנגנון מקובל: מינוי שמאי מוסכם או מינוי על ידי בית משפט וקביעת לוחות זמנים ומקורות מימון.

נקודות משפטיות חשובות בתוך ההליך

זכויות בנכס: יש לאמת סטטוס רישום (טאבו/חכירה/חברה משכנת), שעבודים, הערות אזהרה, הרחבות/תוספות בנייה והיתרים.
דמי שימוש ראויים: אם אחד מבני הזוג מחזיק בדירה בלעדית לאחר הפרידה, ניתן לעיתים לחייבו בדמי שימוש לטובת האחר, בכפוף לאיזון כולל ולמצב מזונות/מדור.
השקעות והשבחות: צד שהשביח את הנכס מכספו עשוי להיות זכאי להשבה/הכרה, בהתאם לדיני עשיית עושר, למיסוי ולפסיקה.
סעדים זמניים: צווי מניעה למניעת דיספוזיציה, הערות אזהרה, עיקולים, הוראות מגורים זמניות וסידורי שימוש.
שיקולי ילדים: בית המשפט ייתן עדיפות לטובת הקטינים (שגרת לימודים, יציבות), ויכול להאריך שהות בדירה למוגן/ת מפני אלימות באמצעות צווים מתאימים.

שיקולי מס ועלויות בפירוק השיתוף

מיסוי מקרקעין: העברת זכויות אגב גירושין בין בני זוג/לילדיהם נהנית לרוב מפטור לפי חוק מיסוי מקרקעין, אך מכירה לצד שלישי תחייב במס שבח ומס רכישה לפי הדין. תכנון נכון חוסך כסף רב.
היטל השבחה ואגרות: ייתכן חיוב בהיטל השבחה בגין זכויות בנייה שנוספו, וכן אגרות והיטלים עירוניים.
עלויות כינוס: שכר כונס נכסים, פרסום, שומת שמאי, ייעוץ משפטי.

תכנון מס ושקיפות מלאה מול איש מקצוע יכולים למנוע הפתעות לא נעימות בסוף הדרך.

המסלול הפרקטי לפירוק שיתוף – צעד אחר צעד

איסוף נתונים: נסח עדכני, מסמכי משכנתא, היתרי בנייה, תשריטים, הסכמי ממון/גירושין, תדפיסי ארנונה וחוות דעת שמאיות קודמות.

הערכת שווי: שמאי מוסכם או דו"חות נפרדים. מומלץ לקבוע מראש איך מנטרלים חריגות, שכירות, ליקויים והוצאות תיקון.

בחירת מודל: מכירה חיצונית, רכישה פנימית, או (במגרשים) חלוקה בעין. לקבוע לוחות זמנים ותנאי מימון.

הסדרה בהסכמה (מומלץ): ניסוח הסכם פירוק שיתוף או הכללת המנגנון בהסכם הגירושין. ההסכם יכלול: שווי מוסכם/מנגנון שומה; לוחות זמנים לפינוי; ביטחונות למדור; חלוקת חובות; מיסוי; דרך יישוב מחלוקות (בוררות/מגשר‑בורר).

אם אין הסכמה: הגשת תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט לענייני משפחה, בצירוף בקשות לסעדים זמניים לפי הצורך (למשל, קביעת שימוש ייחודי בדירה בתקופת הביניים).

מינוי כונס: ככל שנקבע. הכונס יפעל למקסם מחיר, לקיים התמחרות הוגנת ולדווח לבית המשפט.

סגירה ורישום: פירעון משכנתא, חלוקת תמורה נטו, רישום הזכויות בנכס/בכסף, וביצוע ההתאמות באיזון המשאבים.

הגשת תביעה לפירוק שיתוף

1) שלב קדם-תביעה (יישוב סכסוך)

ברוב סכסוכי המשפחה יש לפתוח תחילה בקשה ליישוב סכסוך ביחידת הסיוע של בית המשפט לענייני משפחה/בית הדין הדתי. בתקופת עיכוב ההליכים לא ניתן, ככלל, להגיש תביעות מהותיות, אלא בקשות דחופות וסעדים זמניים.

במסגרת זו ייערכו פגישות מידע/תיאום/גישור. אם לא מושג הסכם – בתום התקופה ניתן להגיש את התביעה המהותית לפירוק השיתוף.

2) בחירת הסמכות והכנת התביעה

סמכות עניינית: לבית המשפט לענייני משפחה סמכות לדון בסכסוכי רכוש בין בני זוג. סמכות מקומית: נקבעת, בין היתר, לפי מקום מגורים משותף אחרון.

מסמכי יסוד: נסח טאבו/חברה משכנת/מינהל, הסכמי ממון/גירושין (אם יש), מסמכי משכנתא, שומות/חוות דעת שמאי, תדפיסי ארנונה/ועד בית, ראיות להשקעות והשבחות.

3) הגשה ופתיחת תיק

הגשת כתב תביעה, תצהיר אימות ותשלום אגרה.

ניתן לשקול בקשות ביניים/סעדים זמניים עם ההגשה: צו מניעה מפעולות דיספוזיציה, רישום הערת אזהרה, מינוי כונס נכסים/שמאי זמני, קביעת שימוש ייחודי בדירה עד למימוש, איסור הטרדה/כניסה ללא רשות ועוד.

4) מסירה, כתב הגנה ותשובות

ביצוע מסירה כדין לנתבע/ת. הנתבע יגיש כתב הגנה ובקשות מקדמיות.

ניתן להגיש תשובה לכתב ההגנה, במידת הצורך.

5) קדם משפט וניהול ההליך

בית המשפט יזהה זכויות קנייניות, שיעור החלקים, טענות להשקעות והשבחה, דמי שימוש ראויים, קשר לאיזון משאבים, טענות למדור קטינים.

מקובל למנות שמאי מומחה מטעם בית המשפט לקביעת שווי, לעיתים גם לקבוע מנגנון "Buy-Out" (רכישה פנימית) מול מכירה חיצונית.

לגבי דירת מגורים – ייבחנו צורכי מדור, טובת קטינים ולוחות זמנים הוגנים לפינוי/מעבר.

6) הכרעה וסעד אופרטיבי

ברירת המחדל: מכירה וחלוקת התמורה לפי חלקים/קביעות בית המשפט. אם הדבר אפשרי – חלוקה בעין (בעיקר במגרשים). לעיתים, רכישה פנימית: קביעת שווי, לוחות זמנים, מימון וביטחונות.